Høyesterett: Ved rådighetsmangel ved fast eiendom erstattes verdireduksjonen, ikke utbedringskostnadene

Høyesterett avsa 9. mars 2017 dom om fastsettelse av erstatning for en mangel ved en solgt eiendom. Mangelen bestod i at et loft med to hybler, i motsetning til hva som var opplyst ved salget, ikke var godkjent for beboelse.

Partene var for Høyesterett enige om at dette var en mangel som kjøper skulle tilkjennes erstatning for. Spørsmålet var hvordan erstatningen skulle fastsettes.

Saken gjaldt en såkalt rådighetsmangel, som eksempelvis kan bestå i at det uriktig er oppgitt at hybler er godkjent for beboelse. Konklusjonen i dommen er at ved slike mangler får kjøper erstattet kun verdireduksjonen mangelen medfører – ikke utbedringskostnadene. Dette gjelder hvis de aktuelle utbedringskostnadene er klart høyere enn verdireduksjonen.

Den solgte leiligheten var markedsført med tilhørende loft med to hybler som ga «gode inntekter». Etter overtakelse oppdaget kjøperne at loftet ikke var godkjent for beboelse. For å kunne få slik godkjennelse, som også var nødvendig for lovlig å kunne leie ut loftet, krevdes ombyggingsarbeider for 1,6 millioner kr. Kjøpesummen var 3,15 millioner kr.

Høyesterett delte seg i et flertall og et mindretall i spørsmålet om hvordan erstatningen skulle fastsettes. Flertallet, tre av fem dommere, påpekte at beregningen av kjøpers økonomiske tap ved rådighetsmangler kan stå i en annen stilling enn beregningen ved fysiske mangler. Ved fysiske mangler vil utbedringskostnadene normalt være målestokken for kjøpers økonomiske tap. Ved rådighetsmangler vil det imidlertid ofte være umulig eller svært kostbart å «utbedre» forholdene som utgjør mangelen. Verdireduksjonen for eiendommens markedsverdi som følge av at loftet ikke var godkjent for beboelse, var her anslått å utgjøre ca kr 650 000, dvs. langt mindre enn utbedringskostnadene på kr 1,6 millioner.

Med utgangspunkt i særtrekkene ved rådighetsmangler, konkluderte Høyesteretts flertall med at erstatningen måtte beregnes ut fra verdireduksjonen som mangelen medførte, når utbedringskostnadene «klart overstiger mangelens betydning for eiendommens markedsmessige verdi». Høyesteretts mindretall konkluderte derimot med at utbedringskostnadene måtte legges til grunn.

Dommen medfører at kjøper som oppdager rådighetsmangler ikke kan forvente å få erstattet kostnadene som kreves for å få utbedret rådighetsbegrensningen, dersom disse utbedringskostnadene klart overstiger verdireduksjonen mangelen medfører.

I alvorlige tilfeller av rådighetsmangler vil kjøper imidlertid evt. også kunne påberope rett til å heve kjøpet.

Det er verdt å merke seg at Høyesteretts flertall synes å begrense den uttalte regelen til tilfeller hvor utbedringskostnadene «klart» overstiger verdireduksjonen. Dette kan tolkes som at dommens regel er ment å være en slags sikkerhetsventil, og at det i tilfeller hvor differansen ikke er «klar», må foretas en konkret vurdering av om utbedringskostnadene eller verdireduksjonen gir best uttrykk for kjøpers økonomiske tap. Formuleringen åpner for nye avgrensningsspørsmål. Videre gir flertallet uttrykk for at typetilfellene av rådighetsmangler kan «variere en hel del», noe som gir anvisning på at de ulike tilfellene bør vurderes konkret.

Kontakt Oda K. Gravås eller andre i vår faggruppe for fast eiendom for mer informasjon om dette. Advokatfirma Hald & Co har lang erfaring med saker om mangler ved fast eiendom.